建築基準法では、原則、道路幅(幅員)が4m以上の道に接していなければ建築ができないとあります。

なぜ幅員に規制が設けられているかといいますと、救急車や消防車などの緊急車両が通れる道を確保する必要があるからです。

車がないような時代に形成された地域では、幅員が4mに満たないところも数多くありますが、そのような地域で一切建築ができないとなりますと、古家の建替えも立ちいかなくなります。

このような理由もあり、役所との協議により建築が認められるケースが設けられております。

具体的には、

・建築の際に、道路中心線より2m以上敷地を後退させる。

・幅員4m以上ある道路までの通路を確保する。通路の幅員は最低でも1.5ｍ。

・近隣に、幅員4m以上の道路に面した空き地や駐車場、公園、学校などの広い敷地がある。

など、建築を考えている土地に接している道路の幅員が4m以上とならなくとも、建築が認められる場合があります。

今回の場合は、法的には再建築はできるものの、軽自動車も入ることができず、資材の持ち運びや解体がかなり困難な土地となり、土地値をつけるのは難しい場所でした。

建物も60年近く経っており補修等に手がかかる、ということで販売活動は困難を極めましたが、最終弊社が現況有姿で残置物ごと引き取り、売主様の費用負担が無いようなかたちで買取ることになりました。

岸和田にて、NPO法人空き家相談センターのセミナーがあり、セミナー後の個別相談スタッフを務めました

浪切ホール

立派なガラス張りの建物です

以前添乗員の仕事をしていた時に、だんじり祭りのツアーがあり、やり回しの迫力は今でも忘れません

話は逸れましたが、岸和田初の空き家セミナーとあって、大勢のオーディエンスで盛況でした

NPOより空家の利活用について事例を交えながら説明

泉佐野の、空家を再生してコワーキングスペースとして利活用しているお話が大変興味深かったです

やっぱり気になるのがお金、事業資金の調達

公庫を始め、自治体の空き家活用の補助金や、クラウドファンディングを利用したり、自らはもちろん、クラファン応募者とDIYをしたり、

何より空き家の所有者さんやコワーキングスペース事業者さんの地域を活性化させたいという想いが感じられました

プラス、感情論だけで終わらず、定期借家契約という契約形式にしているなど、ビジネス的な話も聞けましたので大変勉強になりました

想いとそれを形にするビジネス思考、このどちらとも空き家問題の解決には必要だと改めて感じました。

淡路島に保養所があります法人の社長様より、余している土地の売却を考えているとのご相談を受け、淡路島へ現地調査へ行きました。

今、淡路島は人気です🏝✨

その中でも海側の土地・建物が、主に本州からのお客様に買われております💰

3年前、淡路島の物件を預り販売をしたことがありますが、ちょうど海が見える少し高台にあり、

夕日も大変美しく、何度も案内をした経験があります。そのときのお客様は全て本州からの方でした🗾

さらに、その年の9月からは大手人材派遣会社の本社移転も伴って人気が加速しました📈

実際には、本社移転報道の発表よりも半年以上早く、盛んに開発されていたのですが👷

今回久しぶりに訪れての感想は、3年前に比べ西海岸は開発が著しく見えました😲

グランピング施設やカフェがかなり増え、平日でしたが若い観光客も大勢おりました🎪☕

淡路島の北側は以前より盛んに開発されておりましたが、土地がどんどん無くなって購入の手が南に下りている感じがします。

ただ、以前もそうでしたが、少し内陸に入ると変わらない景色が広がります⛰

極端な話、海が見えるかどうかで同じ土地坪でも千万円以上の差がつくことも考えられます💰

それだけ、場所というのは不動産において大切なものだと改めて感じました。

※写真は西海岸沿いにありますカフェからの風景となります🏖

弊社スタッフが会員として参加しているNPO法人空き家相談センターでは、各自治体で空き家対策セミナーを開催しております。

昨日は新しくなった伊丹市庁舎でのセミナー🧑‍🏫

私、岡安もセミナー後の個別相談会の相談員として、参加させて頂きました。

1階の集会室に30人ほどでしょうか？

セミナーを熱心に聞いておりました👂

空き家というと『処分に困っている』という相談が多いのですが、伊丹と言えば阪神間の都市部ですので、立地も良く、売却自体は問題が少なそうです💰👌

その代わり、法定相続人ではないが自分が指名した人に相続させるにはどうすれば良いか、相続で揉めないようにしておきたい、などのご相談事が多かったです。

都市部の空家問題は、例えば不便な場所にあるから売れない、というよりも、

親族で揉めて相続登記ができていない、同じ土地に所有権者が数人いるので全員の同意を得ない限り売れない、隣地との境界が曖昧でどこまでが自分の土地なのか分からない、

など権利関係のややこしさで空家になってしまっている事例が多い気がします😵

大体は一つ一つ整理していけば何とかなります✨

しっかりご相談者様にお供して、一つでも多くの空家問題を解決できればと思う毎日です💭

前回の投稿の続きです⇨猪名川町　市街化調整区域の空き地①

猪名川町の土地について、相続登記を無事完了しまして後は販売するだけでしたが、

市街化調整区域にあり、価値が落ちるというお話です📉

市街化調整区域とは、その名の通り市街化を調整する区域、すわなち、「建築を抑制し市街化を防ぐよ。」という地域となり、原則は建築不可。例外的に建築が認められる場合でも、厳しい条件が付けられます👓

実は、当該地は以前鉄工所がありましたが、その建物は取り壊してしまいました🔨

市街化調整区域にあって建築が認められる条件として、

『従前の建物と同規模・同用途ならOK』という自治体が多いですが、建物を壊してしまった場合、同規模・同用途の基準となるものがなくなってしまいますので、再建築が難しくなります😖

建築計画概要書という、建築時に役所に申請する書類が有りますが、こちらは参考になりません。あくまで現況を役所の人間が確認し、基準を決めます👓👌

すなわち、市街化調整区域で再建築を考えるのであれば、建築確認が下りるまでは建物の取り壊しはおこなわないほうが無難です。

土地として販売する場合でも、更地にしてしまうと売りにくくなります。

法的・物理的に再建築がスムーズな土地であれば周辺相場価格を参考にできますが、今回の場合、原則再建築不可ですので、資材置き場やキャンプなどの趣味の空き地ぐらいしか需要が考えられません⛺

ゆえに、価格も再建築が可能な土地と比べて低くなりがちです📉

それでも、売主様は先々子どもたちに煩わしい不動産を残したくはない、とのことで、価格に対しては無理を言わず、柔軟にご対応頂けました😊

少し話はそれますが、こう言った土地を「高く買い取ります」という業者さんはご注意ください⚠️

詳しくはまた別の機会にお話しますが、先に売主の費用で以て造成させられたり、木を切って欲しいとか言われたり、なんだかんだでお金だけ取られて逃げられる例が多発しております👤💨

新手の原野商法というところで、政府も注意喚起しております。

(政府広報オンライン⇨https://www.gov-online.go.jp/useful/article/201806/2.html)

このような話が出たら、セカンドオピニオンを入れることをお勧めします☝️

もちろん弊社も相談喜んで承ります😊