といっても、事務所から20分ほどのスワンホール⏰

本日は伊丹に行ってまいりました🚗

阪神と北阪神の丁度中間の位置にあり、街有り、緑有り、池有り、寺有り、城跡有り、無いのは山と海ぐらいかな⛰🌊

スワンホールにて『お家のLife Plan』と題して、大切なおうちを空き家にしないためのエンディングノート📒

『親の家の終活を考える』と題して、主に遺言書と相続税についてのお話📃💰

女性の参加者多し。。。

元々女性向け、と銘を打っていたこともありますが、

空き家相談を日頃している中で、やっぱりご相談に来られるのは女性が多いですね👩

男は黙って独りで考えて

というのが多いのでしょうかね？？

男性だから、女性だから、ってのはあんまり好きではないですが、

性差は確かに有ると感じている中、

女性は他人の意見を取り入れたり、求めたりする傾向があり、男性は自分のやり方・考えありきで、他人に求めない傾向にあるかな、と思います。

話を戻しまして伊丹は都市部となり、セミナーのご質問にあっても、今お住いになっているお家というよりも、田舎の実家をどうすればいいか、というものでした🌳🏠🌳

ご実家の相続放棄のご質問があり、今年4月27日より始まった相続土地国庫帰属制度の活用や相続放棄にしても、生前の準備や費用が必要との回答となりました💰

空き家問題に関しては、1秒でも早く対策をするのが吉だと改めて認識しました💨

建築基準法では、原則、道路幅(幅員)が4m以上の道に接していなければ建築ができないとあります。

なぜ幅員に規制が設けられているかといいますと、救急車や消防車などの緊急車両が通れる道を確保する必要があるからです。

車がないような時代に形成された地域では、幅員が4mに満たないところも数多くありますが、そのような地域で一切建築ができないとなりますと、古家の建替えも立ちいかなくなります。

このような理由もあり、役所との協議により建築が認められるケースが設けられております。

具体的には、

・建築の際に、道路中心線より2m以上敷地を後退させる。

・幅員4m以上ある道路までの通路を確保する。通路の幅員は最低でも1.5ｍ。

・近隣に、幅員4m以上の道路に面した空き地や駐車場、公園、学校などの広い敷地がある。

など、建築を考えている土地に接している道路の幅員が4m以上とならなくとも、建築が認められる場合があります。

今回の場合は、法的には再建築はできるものの、軽自動車も入ることができず、資材の持ち運びや解体がかなり困難な土地となり、土地値をつけるのは難しい場所でした。

建物も60年近く経っており補修等に手がかかる、ということで販売活動は困難を極めましたが、最終弊社が現況有姿で残置物ごと引き取り、売主様の費用負担が無いようなかたちで買取ることになりました。

岸和田にて、NPO法人空き家相談センターのセミナーがあり、セミナー後の個別相談スタッフを務めました

浪切ホール

立派なガラス張りの建物です

以前添乗員の仕事をしていた時に、だんじり祭りのツアーがあり、やり回しの迫力は今でも忘れません

話は逸れましたが、岸和田初の空き家セミナーとあって、大勢のオーディエンスで盛況でした

NPOより空家の利活用について事例を交えながら説明

泉佐野の、空家を再生してコワーキングスペースとして利活用しているお話が大変興味深かったです

やっぱり気になるのがお金、事業資金の調達

公庫を始め、自治体の空き家活用の補助金や、クラウドファンディングを利用したり、自らはもちろん、クラファン応募者とDIYをしたり、

何より空き家の所有者さんやコワーキングスペース事業者さんの地域を活性化させたいという想いが感じられました

プラス、感情論だけで終わらず、定期借家契約という契約形式にしているなど、ビジネス的な話も聞けましたので大変勉強になりました

想いとそれを形にするビジネス思考、このどちらとも空き家問題の解決には必要だと改めて感じました。

前回の投稿の続きです⇨猪名川町　市街化調整区域の空き地①

猪名川町の土地について、相続登記を無事完了しまして後は販売するだけでしたが、

市街化調整区域にあり、価値が落ちるというお話です📉

市街化調整区域とは、その名の通り市街化を調整する区域、すわなち、「建築を抑制し市街化を防ぐよ。」という地域となり、原則は建築不可。例外的に建築が認められる場合でも、厳しい条件が付けられます👓

実は、当該地は以前鉄工所がありましたが、その建物は取り壊してしまいました🔨

市街化調整区域にあって建築が認められる条件として、

『従前の建物と同規模・同用途ならOK』という自治体が多いですが、建物を壊してしまった場合、同規模・同用途の基準となるものがなくなってしまいますので、再建築が難しくなります😖

建築計画概要書という、建築時に役所に申請する書類が有りますが、こちらは参考になりません。あくまで現況を役所の人間が確認し、基準を決めます👓👌

すなわち、市街化調整区域で再建築を考えるのであれば、建築確認が下りるまでは建物の取り壊しはおこなわないほうが無難です。

土地として販売する場合でも、更地にしてしまうと売りにくくなります。

法的・物理的に再建築がスムーズな土地であれば周辺相場価格を参考にできますが、今回の場合、原則再建築不可ですので、資材置き場やキャンプなどの趣味の空き地ぐらいしか需要が考えられません⛺

ゆえに、価格も再建築が可能な土地と比べて低くなりがちです📉

それでも、売主様は先々子どもたちに煩わしい不動産を残したくはない、とのことで、価格に対しては無理を言わず、柔軟にご対応頂けました😊

少し話はそれますが、こう言った土地を「高く買い取ります」という業者さんはご注意ください⚠️

詳しくはまた別の機会にお話しますが、先に売主の費用で以て造成させられたり、木を切って欲しいとか言われたり、なんだかんだでお金だけ取られて逃げられる例が多発しております👤💨

新手の原野商法というところで、政府も注意喚起しております。

(政府広報オンライン⇨https://www.gov-online.go.jp/useful/article/201806/2.html)

このような話が出たら、セカンドオピニオンを入れることをお勧めします☝️

もちろん弊社も相談喜んで承ります😊

仕事の話しで、空き家空き家言っておりますが、もちろん空き地のご相談も承っております😊

今回のご相談は、親戚に貸していた土地が、その親戚の都合により、いきなり土地の賃貸借契約(と言っても契約書は無く先代の口約束)を解除されて、使い道もないので手放したいとのご相談でした。

ご相談者は、登記簿上の所有者のお孫さん👨

今回の案件は大きく2点の問題を抱えておりました。

①　相続登記が完了していなかったこと。

②　立派な更地でしたが市街化調整区域にあること。

相続登記を完了しない限りは売買はできませんので、まずは相続登記を進めること、

それと同時に相続登記が未了ということを説明しつつ販売活動を行うこととしました。

司法書士さんをご紹介しまして、相続登記に係る費用の説明を受け、早速相談者さんは動きました💨

司法書士さんに一任すれば、複雑な案件でなければ被相続人と相続人の戸籍(除籍)謄本の収集から登記までサクサクして頂けます。

今回もご紹介してから1ヶ月ぐらいで相続登記が完了しそうでしたが、一点問題が発生しました。

相談者さんは、自分の父、すなわち登記簿上の所有者から見て息子にあたる方に一旦相続登記させる方針でしたが、

司法書士さん曰く、

「相談者のお父様、認知症で応答が困難なので、仮に相続登記で所有者になったとしても、その後の売買契約が後見人つけないとできません。」

とのことでしたので、方針を変更。

お父様のご兄弟、相談者から見ると叔母にあたる方に相続登記をすることになりました。

お父様のご兄弟は数名おりましたが、誰も当該地に関心が低く、むしろ煩わしそうだからあまり関わりたくないというのが本音でした。

相談者様の必死のお願いで、相続登記が完了したのですが、思ったより土地値が付かないという問題がありました😞

②へ続きます⇨猪名川町　市街化調整区域の空き地②