前回の投稿の続きです⇨猪名川町　市街化調整区域の空き地①

猪名川町の土地について、相続登記を無事完了しまして後は販売するだけでしたが、

市街化調整区域にあり、価値が落ちるというお話です📉

市街化調整区域とは、その名の通り市街化を調整する区域、すわなち、「建築を抑制し市街化を防ぐよ。」という地域となり、原則は建築不可。例外的に建築が認められる場合でも、厳しい条件が付けられます👓

実は、当該地は以前鉄工所がありましたが、その建物は取り壊してしまいました🔨

市街化調整区域にあって建築が認められる条件として、

『従前の建物と同規模・同用途ならOK』という自治体が多いですが、建物を壊してしまった場合、同規模・同用途の基準となるものがなくなってしまいますので、再建築が難しくなります😖

建築計画概要書という、建築時に役所に申請する書類が有りますが、こちらは参考になりません。あくまで現況を役所の人間が確認し、基準を決めます👓👌

すなわち、市街化調整区域で再建築を考えるのであれば、建築確認が下りるまでは建物の取り壊しはおこなわないほうが無難です。

土地として販売する場合でも、更地にしてしまうと売りにくくなります。

法的・物理的に再建築がスムーズな土地であれば周辺相場価格を参考にできますが、今回の場合、原則再建築不可ですので、資材置き場やキャンプなどの趣味の空き地ぐらいしか需要が考えられません⛺

ゆえに、価格も再建築が可能な土地と比べて低くなりがちです📉

それでも、売主様は先々子どもたちに煩わしい不動産を残したくはない、とのことで、価格に対しては無理を言わず、柔軟にご対応頂けました😊

少し話はそれますが、こう言った土地を「高く買い取ります」という業者さんはご注意ください⚠️

詳しくはまた別の機会にお話しますが、先に売主の費用で以て造成させられたり、木を切って欲しいとか言われたり、なんだかんだでお金だけ取られて逃げられる例が多発しております👤💨

新手の原野商法というところで、政府も注意喚起しております。

(政府広報オンライン⇨https://www.gov-online.go.jp/useful/article/201806/2.html)

このような話が出たら、セカンドオピニオンを入れることをお勧めします☝️

もちろん弊社も相談喜んで承ります😊

仕事の話しで、空き家空き家言っておりますが、もちろん空き地のご相談も承っております😊

今回のご相談は、親戚に貸していた土地が、その親戚の都合により、いきなり土地の賃貸借契約(と言っても契約書は無く先代の口約束)を解除されて、使い道もないので手放したいとのご相談でした。

ご相談者は、登記簿上の所有者のお孫さん👨

今回の案件は大きく2点の問題を抱えておりました。

①　相続登記が完了していなかったこと。

②　立派な更地でしたが市街化調整区域にあること。

相続登記を完了しない限りは売買はできませんので、まずは相続登記を進めること、

それと同時に相続登記が未了ということを説明しつつ販売活動を行うこととしました。

司法書士さんをご紹介しまして、相続登記に係る費用の説明を受け、早速相談者さんは動きました💨

司法書士さんに一任すれば、複雑な案件でなければ被相続人と相続人の戸籍(除籍)謄本の収集から登記までサクサクして頂けます。

今回もご紹介してから1ヶ月ぐらいで相続登記が完了しそうでしたが、一点問題が発生しました。

相談者さんは、自分の父、すなわち登記簿上の所有者から見て息子にあたる方に一旦相続登記させる方針でしたが、

司法書士さん曰く、

「相談者のお父様、認知症で応答が困難なので、仮に相続登記で所有者になったとしても、その後の売買契約が後見人つけないとできません。」

とのことでしたので、方針を変更。

お父様のご兄弟、相談者から見ると叔母にあたる方に相続登記をすることになりました。

お父様のご兄弟は数名おりましたが、誰も当該地に関心が低く、むしろ煩わしそうだからあまり関わりたくないというのが本音でした。

相談者様の必死のお願いで、相続登記が完了したのですが、思ったより土地値が付かないという問題がありました😞

②へ続きます⇨猪名川町　市街化調整区域の空き地②

JR宝塚線『川西池田』駅からほどないところの連棟住宅。

連棟住宅、またの名をテラスハウス、そしてまたの名を長屋住宅。

お隣さんとピッタリくっ付いている住宅です🏘

駅から近いので、土地の価値が高そうですが、そんな簡単な話ではありません。

土地相場にて査定する前提として、再建築できるか、同規模以上の建物が建てられるかなど、土地として普通に利用できるかが重要となります。

こちらの物件であれば、第一種住居地域にあり、敷地の最低面積が100平米と定められております。

土地面積が32.33平米でありましたので、解体したらそもそも再建築できない。。。

市役所との個別協議で無理くい建築したとしても、建ぺい率が60パーセントなので19平米😅

狭小住宅となります🏠💦

土地として価値を付けるのは難しい。イコール周辺土地相場で査定できない、ということになります。

さらに言えば、土地として利用しようとすれば、解体する際に解体費用もかかるし、隣の方に連棟切り離し同意書(一時的に住処を提供しなければいけないこともあります)を頂いたり費用と手間が思いっきりかかります💰

お向かいさんで、きれいな土地が坪100万円で売れていたとしても、そのお向かいの連棟住宅の一戸では同じ土地相場になるはずもありません。

ではどのような査定をするかと言いますと、キーポイントは賃貸相場となります💰

その話はまた別の機会でいたします。

宝塚市内(西谷地区)にて農地の相談を受けまして、アポイントの日までに宝塚市の農政を確認いたしました🕵️‍♂️

日本には農地法というものがあり、おおまかな概要をご説明いたしますと、

各自治体で決められた農地面積を取得した者でないと、農地の所有権移転登記等ができないというものです。

宝塚市は３０００㎡以上！※購入する農地面積を含む

だった！のですが、

令和５年４月１日より面積要件が無くなりました✨

以前淡路市で農地の相談を受けた時は、３０００㎡以上必要で、結局農地と宅地を分けて販売したのですが、

面積要件が無くなることで、農業をしたい一般の方も購入しやすくなり、農地問題＆空き家問題に寄与することかと思います🛖※淡路市も令和５年４月１日から面積要件は廃止されてます。

しかしながら、気を付けなければいけないのが、

面積要件は無くなりはしたものの、

◯地域の農会長の同意書

◯農業委員会の署名、捺印

◯農機具の設置

◯農業経営の事業計画の提出

は今までと同じように求められますので、

もし農地と家を一緒に売りたい、と思った時は農機具は捨てたりせず、ちゃんと次の人のために置いてあげたほうが良いかもしれません👨‍🌾

JR宝塚線『川西池田』駅からも、阪急宝塚線『川西能勢口』駅からもほどないところに、

立地は良いけれど、築年数不詳+都市ガスが前道にない+建築基準法上の道路に面してない(原則再建築不可※市役所との相談の上で再建築できることもあります。)＆約1.5mしか幅員が無い😅

立地が良いので、販売完了しましたけれども、周辺の奇麗な土地と同じ相場にはなりませんでした。

今回、大変だったのは、抵当権設定登記が建物に残っていたこと。

まずはローンが完済しているかを売主様に確認しました💰

よくあることで、完済していても抵当権抹消登記をしていないパターン。これを完了しないと、引渡しすることができません📃×

完済はしていたものの、抵当権抹消登記をするための書類を金融機関から取り寄せる、ということになったのですが、

七福相互銀行とかいう、聞いたことがない銀行でした🏦

調べてみると、、、

七福相互銀行⇨みどり銀行🌳と合併⇨みなと銀行⚓

ということで今のみなと銀行(神戸の地方銀行)らしい。

売主様も抵当権抹消の書類はもう無い、とのことで、司法書士さんを通じてみなと銀行で再発行してもらうこと、手違いもありの書類揃えるだけで1ヶ月半かかりました📅

抵当権抹消登記、ローン完済しましたら早めにするのが吉ですね😊