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夢の不動産

空家・空地コラム

ラジオ出演しました📻

FM AICHI 『DAYDREAM MAGIC』に出演しました。

写真は録音の現場です📞

ラジオといえばスタジオ収録のイメージですが、今回は朝一番に電話でのインタビューを受け、

お昼には放送📻

放送日時:2024年2月15日(木)12:45ごろ~ 放送分

radikoで聴けます。
(エリア外なので
プレミアム会員になる必要ありです)

※初月は無料ですので。
ぜひ!聴いてみてください。
https://radiko.jp/
FM AICHI「DAYDREAM MAGIC」
11:30~13:00

【最新法改正】~相続登記の義務化~

空き家相談に携わっておりますと、相続登記がお済でない不動産もたくさんございます🏠

2代、3代に渡って相続登記が為されてない場合、相続人が10名以上!さらに相続人の中には認知症の方がいたり、所在不明の方がいたりして話が前に進まない!

ということもよくあります。

そして相続登記が為されないと、今、不動産の所有者が誰なのかがはっきりしないということとなり、売却などの契約が原則不可能となります。

売却しようと思っても売却できない。解体しようと思ってもできないなど、相続登記をしないと後々大きなリスクを抱えます。

また、所有者不明の不動産が増える原因でもあります。

新しい制度の概要は、

不動産(土地・建物)を相続で取得したことを知った日から3年以内に『相続登記』の申請をする必要があり、正当な理由がないのに相続登記をしない場合、10万円以下の過料となるものです。

複数相続人がいる場合は、遺産分割協議書の作成が必要となりますが、この場合、遺産分割から3年以内に相続登記をする必要があります。

さらに、遺産分割がまとまる見込みがない場合、相続人単独で『相続人申告登記』をすることで、相続登記申請の義務を果たしたこととします。

なお、令和6年4月1日以前に相続で取得したことを知っている場合は、令和9年3月31日までに『相続登記』の申請、もしくは『相続人申告登記』をする必要があります。

義務化の目的は、

今現在の所有者をはっきりさせることで、不動産流通を円滑にする、または『管理不全空き家』などの行政指導を円滑にするためです。

弊社では、弁護士や司法書士など相続に関わるプロとも連携して、相続についてのご相談を承っております。

相続登記にご相談もぜひ弊社にお任せください☺

【最新法改正】~管理不全空き家~

令和5年12月13日より、『管理不全空き家』指定が各自治体で可能となりました。

概要といたしましては、

『管理不全空き家』に指定された空き家は、住宅用地に関わる固定資産税の減税措置を受けられなくなり、固定資産税の支払いがおよそ4~6倍に上がります。

2015年に空き家対策特別措置法が施行された際に、『特定空き家』指定が各自治体で可能となりましたが、2020年3月31日時点で、市区町村が特定空き家として把握している件数は約1.8万件、全体の空き家件数のおよそ0.2%と指定が難しいのが現状でした。

『特定空き家』に指定するハードルが高いことが一つの要因で、例えば大変危険な空き家であったとしても、所有者が、

『今売り出している最中で、ほっといているわけではありません』

『賃借人募集中です。看板も付けてます』

と言われましたら、自治体は『特定空き家』に指定ができないという現状がありました。

そこで、『特定空き家』にならずとも『管理不全空き家』に指定されたら、『特定空き家』指定されたのと同様の措置を取る、というのが今回の法改正です。

売却活動中であろうと、賃借人募集中であろうと、所有者は管理する必要があります。

各自治体も、危険な空き家の所有者に対し強いアプローチが可能となり、所有者が行動を起こすきっかけになるかと思います。

川西市 間口が狭い空家②

間口が2m以上ない、ということで、事実上再建築不可の空き家付土地となりましたが、

唯一、再建築ができる方法があります。

それは、、、

隣地の人に購入してもらう。

または、隣地の人に当該地の間口を広げてくれるようにお願いする(隣地の一部を頂く)。

ということです。

早速、隣地の人へ相談をしました。

丁度、隣の方もご自身の土地の建物を解体されて土地販売をしようとしていたところで、

隣地が手に入ることで、自分の土地も売りやすくなり、さらに隣地も再建築可能物件として再販売できる、と購入意欲がありました。

最終、隣地の方が購入いたしまして家を解体し、ご自身の土地の一部を分ける形で当該地を再販売されました。

不動産業界では、

『隣の土地は借金をしてでも買え』

という格言がありますが、まさしくこの言葉通りの取引となりました。

川西市 間口が狭い空家①

建築基準法では、建物を建てるとき敷地が建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります。

2mに満たない敷地では、原則建築ができません✖

また図のような旗竿地と呼ばれる土地の場合、専用通路部分も2m以上確保する必要がございます。

先日決済しました空き家は、昭和年代に分譲会社が建築までして、建売販売されたおうち🏠

川西市役所にて、当時の建築申請の内容を確認しましたところ、申請図面では間口2.0mと記載されておりましたが、

実際、現地に行きましてメジャーで測ったところ

1.75m…

実は、昔の分譲地あるあるで、

役所に建築確認申請時には2.0mの図面を提出しておいて、実際にはその通りにしていない。

一重に昔の分譲業者のモラルの問題ですが、今ではそのような詐欺行為はまかり通りません。※ちなみにその分譲業者は既に無くなっておりました。

この場合、建替えする時に新たに建築確認申請を役所に提出するのですが、検査の厳しい現代においては、『専用通路部分の間口も2.0m以上取らないと建築を認めません』ということになります。

売主様はそのことをご存じで、最初他の不動産業者さんにご依頼しようとしたら、土地値をつけることが難しいということで、お取扱いを断られたそうです。

弊社は空き家専門不動産業者として、なんとか問題を解決したいということで販売をお引き受けすることになりました。