令和5年12月13日より、『管理不全空き家』指定が各自治体で可能となりました。

概要といたしましては、

『管理不全空き家』に指定された空き家は、住宅用地に関わる固定資産税の減税措置を受けられなくなり、固定資産税の支払いがおよそ4～6倍に上がります。

2015年に空き家対策特別措置法が施行された際に、『特定空き家』指定が各自治体で可能となりましたが、2020年3月31日時点で、市区町村が特定空き家として把握している件数は約1.8万件、全体の空き家件数のおよそ0.2％と指定が難しいのが現状でした。

『特定空き家』に指定するハードルが高いことが一つの要因で、例えば大変危険な空き家であったとしても、所有者が、

『今売り出している最中で、ほっといているわけではありません』

『賃借人募集中です。看板も付けてます』

と言われましたら、自治体は『特定空き家』に指定ができないという現状がありました。

そこで、『特定空き家』にならずとも『管理不全空き家』に指定されたら、『特定空き家』指定されたのと同様の措置を取る、というのが今回の法改正です。

売却活動中であろうと、賃借人募集中であろうと、所有者は管理する必要があります。

各自治体も、危険な空き家の所有者に対し強いアプローチが可能となり、所有者が行動を起こすきっかけになるかと思います。

前回の続き

間口が2m以上ない、ということで、事実上再建築不可の空き家付土地となりましたが、

唯一、再建築ができる方法があります。

それは、、、

隣地の人に購入してもらう。

または、隣地の人に当該地の間口を広げてくれるようにお願いする（隣地の一部を頂く）。

ということです。

早速、隣地の人へ相談をしました。

丁度、隣の方もご自身の土地の建物を解体されて土地販売をしようとしていたところで、

隣地が手に入ることで、自分の土地も売りやすくなり、さらに隣地も再建築可能物件として再販売できる、と購入意欲がありました。

最終、隣地の方が購入いたしまして家を解体し、ご自身の土地の一部を分ける形で当該地を再販売されました。

不動産業界では、

『隣の土地は借金をしてでも買え』

という格言がありますが、まさしくこの言葉通りの取引となりました。

建築基準法では、建物を建てるとき敷地が建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります。

２mに満たない敷地では、原則建築ができません✖

また図のような旗竿地と呼ばれる土地の場合、専用通路部分も2m以上確保する必要がございます。

先日決済しました空き家は、昭和年代に分譲会社が建築までして、建売販売されたおうち🏠

川西市役所にて、当時の建築申請の内容を確認しましたところ、申請図面では間口2.0mと記載されておりましたが、

実際、現地に行きましてメジャーで測ったところ

1.75ｍ…

実は、昔の分譲地あるあるで、

役所に建築確認申請時には2.0mの図面を提出しておいて、実際にはその通りにしていない。

一重に昔の分譲業者のモラルの問題ですが、今ではそのような詐欺行為はまかり通りません。※ちなみにその分譲業者は既に無くなっておりました。

この場合、建替えする時に新たに建築確認申請を役所に提出するのですが、検査の厳しい現代においては、『専用通路部分の間口も2.0m以上取らないと建築を認めません』ということになります。

売主様はそのことをご存じで、最初他の不動産業者さんにご依頼しようとしたら、土地値をつけることが難しいということで、お取扱いを断られたそうです。

弊社は空き家専門不動産業者として、なんとか問題を解決したいということで販売をお引き受けすることになりました。

続きます。

といっても、事務所から20分ほどのスワンホール⏰

本日は伊丹に行ってまいりました🚗

阪神と北阪神の丁度中間の位置にあり、街有り、緑有り、池有り、寺有り、城跡有り、無いのは山と海ぐらいかな⛰🌊

スワンホールにて『お家のLife Plan』と題して、大切なおうちを空き家にしないためのエンディングノート📒

『親の家の終活を考える』と題して、主に遺言書と相続税についてのお話📃💰

女性の参加者多し。。。

元々女性向け、と銘を打っていたこともありますが、

空き家相談を日頃している中で、やっぱりご相談に来られるのは女性が多いですね👩

男は黙って独りで考えて

というのが多いのでしょうかね？？

男性だから、女性だから、ってのはあんまり好きではないですが、

性差は確かに有ると感じている中、

女性は他人の意見を取り入れたり、求めたりする傾向があり、男性は自分のやり方・考えありきで、他人に求めない傾向にあるかな、と思います。

話を戻しまして伊丹は都市部となり、セミナーのご質問にあっても、今お住いになっているお家というよりも、田舎の実家をどうすればいいか、というものでした🌳🏠🌳

ご実家の相続放棄のご質問があり、今年4月27日より始まった相続土地国庫帰属制度の活用や相続放棄にしても、生前の準備や費用が必要との回答となりました💰

空き家問題に関しては、1秒でも早く対策をするのが吉だと改めて認識しました💨

建築基準法では、原則、道路幅(幅員)が4m以上の道に接していなければ建築ができないとあります。

なぜ幅員に規制が設けられているかといいますと、救急車や消防車などの緊急車両が通れる道を確保する必要があるからです。

車がないような時代に形成された地域では、幅員が4mに満たないところも数多くありますが、そのような地域で一切建築ができないとなりますと、古家の建替えも立ちいかなくなります。

このような理由もあり、役所との協議により建築が認められるケースが設けられております。

具体的には、

・建築の際に、道路中心線より2m以上敷地を後退させる。

・幅員4m以上ある道路までの通路を確保する。通路の幅員は最低でも1.5ｍ。

・近隣に、幅員4m以上の道路に面した空き地や駐車場、公園、学校などの広い敷地がある。

など、建築を考えている土地に接している道路の幅員が4m以上とならなくとも、建築が認められる場合があります。

今回の場合は、法的には再建築はできるものの、軽自動車も入ることができず、資材の持ち運びや解体がかなり困難な土地となり、土地値をつけるのは難しい場所でした。

建物も60年近く経っており補修等に手がかかる、ということで販売活動は困難を極めましたが、最終弊社が現況有姿で残置物ごと引き取り、売主様の費用負担が無いようなかたちで買取ることになりました。