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夢の不動産

空家・空地コラム

ラジオ出演しました📻

FM AICHI 『DAYDREAM MAGIC』に出演しました。

写真は録音の現場です📞

ラジオといえばスタジオ収録のイメージですが、今回は朝一番に電話でのインタビューを受け、

お昼には放送📻

放送日時:2024年2月15日(木)12:45ごろ~ 放送分

radikoで聴けます。
(エリア外なので
プレミアム会員になる必要ありです)

※初月は無料ですので。
ぜひ!聴いてみてください。
https://radiko.jp/
FM AICHI「DAYDREAM MAGIC」
11:30~13:00

【最新法改正】~相続登記の義務化~

空き家相談に携わっておりますと、相続登記がお済でない不動産もたくさんございます🏠

2代、3代に渡って相続登記が為されてない場合、相続人が10名以上!さらに相続人の中には認知症の方がいたり、所在不明の方がいたりして話が前に進まない!

ということもよくあります。

そして相続登記が為されないと、今、不動産の所有者が誰なのかがはっきりしないということとなり、売却などの契約が原則不可能となります。

売却しようと思っても売却できない。解体しようと思ってもできないなど、相続登記をしないと後々大きなリスクを抱えます。

また、所有者不明の不動産が増える原因でもあります。

新しい制度の概要は、

不動産(土地・建物)を相続で取得したことを知った日から3年以内に『相続登記』の申請をする必要があり、正当な理由がないのに相続登記をしない場合、10万円以下の過料となるものです。

複数相続人がいる場合は、遺産分割協議書の作成が必要となりますが、この場合、遺産分割から3年以内に相続登記をする必要があります。

さらに、遺産分割がまとまる見込みがない場合、相続人単独で『相続人申告登記』をすることで、相続登記申請の義務を果たしたこととします。

なお、令和6年4月1日以前に相続で取得したことを知っている場合は、令和9年3月31日までに『相続登記』の申請、もしくは『相続人申告登記』をする必要があります。

義務化の目的は、

今現在の所有者をはっきりさせることで、不動産流通を円滑にする、または『管理不全空き家』などの行政指導を円滑にするためです。

弊社では、弁護士や司法書士など相続に関わるプロとも連携して、相続についてのご相談を承っております。

相続登記にご相談もぜひ弊社にお任せください☺

【最新法改正】~管理不全空き家~

令和5年12月13日より、『管理不全空き家』指定が各自治体で可能となりました。

概要といたしましては、

『管理不全空き家』に指定された空き家は、住宅用地に関わる固定資産税の減税措置を受けられなくなり、固定資産税の支払いがおよそ4~6倍に上がります。

2015年に空き家対策特別措置法が施行された際に、『特定空き家』指定が各自治体で可能となりましたが、2020年3月31日時点で、市区町村が特定空き家として把握している件数は約1.8万件、全体の空き家件数のおよそ0.2%と指定が難しいのが現状でした。

『特定空き家』に指定するハードルが高いことが一つの要因で、例えば大変危険な空き家であったとしても、所有者が、

『今売り出している最中で、ほっといているわけではありません』

『賃借人募集中です。看板も付けてます』

と言われましたら、自治体は『特定空き家』に指定ができないという現状がありました。

そこで、『特定空き家』にならずとも『管理不全空き家』に指定されたら、『特定空き家』指定されたのと同様の措置を取る、というのが今回の法改正です。

売却活動中であろうと、賃借人募集中であろうと、所有者は管理する必要があります。

各自治体も、危険な空き家の所有者に対し強いアプローチが可能となり、所有者が行動を起こすきっかけになるかと思います。

川西市 前面道路が狭い空き家

建築基準法では、原則、道路幅(幅員)が4m以上の道に接していなければ建築ができないとあります。

なぜ幅員に規制が設けられているかといいますと、救急車や消防車などの緊急車両が通れる道を確保する必要があるからです。

車がないような時代に形成された地域では、幅員が4mに満たないところも数多くありますが、そのような地域で一切建築ができないとなりますと、古家の建替えも立ちいかなくなります。

このような理由もあり、役所との協議により建築が認められるケースが設けられております。

具体的には、

・建築の際に、道路中心線より2m以上敷地を後退させる。

・幅員4m以上ある道路までの通路を確保する。通路の幅員は最低でも1.5m。

・近隣に、幅員4m以上の道路に面した空き地や駐車場、公園、学校などの広い敷地がある。

など、建築を考えている土地に接している道路の幅員が4m以上とならなくとも、建築が認められる場合があります。

今回の場合は、法的には再建築はできるものの、軽自動車も入ることができず、資材の持ち運びや解体がかなり困難な土地となり、土地値をつけるのは難しい場所でした。

建物も60年近く経っており補修等に手がかかる、ということで販売活動は困難を極めましたが、最終弊社が現況有姿で残置物ごと引き取り、売主様の費用負担が無いようなかたちで買取ることになりました。

猪名川町 市街化調整区域の空き地②

前回の投稿の続きです⇨猪名川町 市街化調整区域の空き地①

猪名川町の土地について、相続登記を無事完了しまして後は販売するだけでしたが、

市街化調整区域にあり、価値が落ちるというお話です📉

市街化調整区域とは、その名の通り市街化を調整する区域、すわなち、「建築を抑制し市街化を防ぐよ。」という地域となり、原則は建築不可。例外的に建築が認められる場合でも、厳しい条件が付けられます👓

実は、当該地は以前鉄工所がありましたが、その建物は取り壊してしまいました🔨

市街化調整区域にあって建築が認められる条件として、

『従前の建物と同規模・同用途ならOK』という自治体が多いですが、建物を壊してしまった場合、同規模・同用途の基準となるものがなくなってしまいますので、再建築が難しくなります😖

建築計画概要書という、建築時に役所に申請する書類が有りますが、こちらは参考になりません。あくまで現況を役所の人間が確認し、基準を決めます👓👌

すなわち、市街化調整区域で再建築を考えるのであれば、建築確認が下りるまでは建物の取り壊しはおこなわないほうが無難です。

土地として販売する場合でも、更地にしてしまうと売りにくくなります。

法的・物理的に再建築がスムーズな土地であれば周辺相場価格を参考にできますが、今回の場合、原則再建築不可ですので、資材置き場やキャンプなどの趣味の空き地ぐらいしか需要が考えられません⛺

ゆえに、価格も再建築が可能な土地と比べて低くなりがちです📉

それでも、売主様は先々子どもたちに煩わしい不動産を残したくはない、とのことで、価格に対しては無理を言わず、柔軟にご対応頂けました😊

少し話はそれますが、こう言った土地を「高く買い取ります」という業者さんはご注意ください⚠️

詳しくはまた別の機会にお話しますが、先に売主の費用で以て造成させられたり、木を切って欲しいとか言われたり、なんだかんだでお金だけ取られて逃げられる例が多発しております👤💨

新手の原野商法というところで、政府も注意喚起しております。

(政府広報オンライン⇨https://www.gov-online.go.jp/useful/article/201806/2.html)

このような話が出たら、セカンドオピニオンを入れることをお勧めします☝️

もちろん弊社も相談喜んで承ります😊