空き家相談をメインに業務をしておりますと、

つくづく、ここ数年急激に国が空き家問題に積極的に取り組んで、法整備をしているなと感じます

今回の制度改正は、パブリックコメントの段階ではありますが、仲介手数料について

今現在４００万円以下の物件に関しましては、

１８万円(税抜)を上限として、仲介手数料及び調査費用をお客様から頂くことができます

こちらの上限も平成３０年１月１日より始まった制度であり、新しい試みで、

それ以前は、例えば１００万円の物件であれば、その５％のみ、５万円(税抜)が上限でした。※平成３０年１２月３１日以前の仲介手数料は文末参照。

今回は更に、８００万円以下の物件に関して、

３０万円(税抜)までを上限として、仲介手数料及び調査費用をお客様から頂くことができます

仲介手数料の上限は原則、物件価格により決まるのですが、調査の内容としては、空き家のほうが新築よりもボリュームが大きくなることが多いです。

例えば、新築であれば雨漏りはまずないかと思いますが、

空き家は、雨漏りしていることも多く、どこの箇所がどれくらい雨漏りしてそうなのか、またどこまで売主が責任を持つべきかなど、事細かく説明しなければなりません。

にも拘わらず、新築物件のほうが売却価格は高くなり、仲介手数料も多く頂けます

そうなりますと、説明のボリュームが比較的少なく、仲介手数料が多く取れる新築等の物件を不動産業者は優先しがちになります

今回の改正は、仲介手数料の上限を上げることで、不動産業者が積極的に空き家等の流通に関わるように促すものかと思います

空き家対策待ったなしの施策が続きますね➽

◇平成３０年１２月３１日以前の仲介手数料(参照)◇

〇売買代金２００万円以下の場合

　売買代金×５％円+消費税

〇売買代金２００万円超４００万円以下の場合

　売買代金×４％＋２万円+消費税

〇売買代金４００万円超の場合

　売買代金×３％＋６万円+消費税

明石駅前のアスピア明石にて、

NPO法人空き家相談センター主催の空き家セミナー&個別相談会があり、今回も個別相談員として参加させて頂きまして、空き家のお困りごとをお聴きいたしました

相続された空き家が6年経っても買い手が付かない

空き家以外にも、田畑や山林があり、処分にお困りのこと

しかも遠方で一年に数回しか行けない

同じNPO会員の司法書士さんや、山林買取業者さんとお知り合いの会員さんとご一緒に相談にあたりました。

相続放棄、相続土地国庫帰属制度の利用も視野に入れているとのことで、何とか子供世代に負担をかけない形にしたいとおしゃっておりました。

相談の中で、自分もお手伝いできることがありましたので、引き続き空き家問題解決に一つ一つ取り組んでいきます

宅地建物取引士(宅建士)の免許を取ってから初の更新となります。

Webで講習を受けて⇨効果測定(テスト)

なのですが、講習動画が5:30ほどある🕛😮

しかし、よく勉強になります👓

特に『宅地造成及び特定盛土等規制法』は、昨年の5月26日から施行で、

宅地造成区域だけではなく、宅地に損害を与える様な区域（宅地の上にある土地や山など）での盛土を規制するもので、重要事項説明でも欠かせない項目です。

参考書も充実しており📚✨

更新料以上の価値がありますね😊

先週日曜日に、川西市花屋敷会館にて『株式会社夢の』主催の空き家対策セミナーを開催いたしました！

雨の中にも関わらず、多くの方にお越し頂き、個別相談も3組ございました。

今回は私、岡安もセミナー講師を務めました

空き家に対する政府の法整備は着々と進んでおります。

2015年の空家対策特別措置法を皮切りに、

○特定空き家の指定制度

○土地国庫帰属制度

○管理不全空家の指定制度

○相続登記の義務化

今回のセミナーでは、

相続に強い司法書士先生が、相続登記の義務化について

家族問題に強い弁護士が、争続と笑顔相続について

そして僕が、空き家相談事例と解決事例について

お話をしました

実は、司法書士の先生、落語もできちゃう

ということで、落語イベントも挟みつつ、笑って楽しく学べるそんなセミナーでした

次回はセミナー形式ではなく、トーク形式にしたり、夏祭りイベントに個別ブース設けて、ざっくばらんな個別相談会という形式にしたりと考えております

やっぱりイベントは楽しさを出していかないとですね

空き家の相談を承っておりますと、必ずしも今すぐの売却がベストというわけではありません。

先日のご相談で、

土地と建物の2階、3階は相談者様の所有、

建物の1階は義姉様の所有、という物件がありました。

登記簿でもはっきり1階と2階3階は別名義で分けられておりました。

相談者様としましては、空き家なので売却したいというお気持ちがあるのですが、

1棟全体で売却しなければ、相場の価格では売りずらいということがありました。

さらに1階所有の義姉様は、空き家にしているが、売却の意思はなく、1棟まとめて販売するのが難しい状況でありました。

こちらの建物、考えようによりましては二世帯住宅の一軒家ではなく、区分所有のアパートとも取れますので、建物の２、3階部分だけ一時的に賃貸借することを提案しました。

空き家であっても維持費や固定資産税が必要ですので、義姉様が動かない間は、貸すことでその経費を賄おうという考えです。

しかしながら、将来的な売却も視野に入れておりますので、借主様によほどの過失がない限り賃貸借契約が続く『普通借家契約』ではなく期間の定めがある『定期借家契約』にすることをお勧めしました。

夢のでは、空き家の現況、お客様・ご親族様の現況をしっかりお聴きし、売却以外の対応もさせて頂いておりますので、何なりとご相談お待ち申し上げます。