淡路島に保養所があります法人の社長様より、余している土地の売却を考えているとのご相談を受け、淡路島へ現地調査へ行きました。

今、淡路島は人気です🏝✨

その中でも海側の土地・建物が、主に本州からのお客様に買われております💰

3年前、淡路島の物件を預り販売をしたことがありますが、ちょうど海が見える少し高台にあり、

夕日も大変美しく、何度も案内をした経験があります。そのときのお客様は全て本州からの方でした🗾

さらに、その年の9月からは大手人材派遣会社の本社移転も伴って人気が加速しました📈

実際には、本社移転報道の発表よりも半年以上早く、盛んに開発されていたのですが👷

今回久しぶりに訪れての感想は、3年前に比べ西海岸は開発が著しく見えました😲

グランピング施設やカフェがかなり増え、平日でしたが若い観光客も大勢おりました🎪☕

淡路島の北側は以前より盛んに開発されておりましたが、土地がどんどん無くなって購入の手が南に下りている感じがします。

ただ、以前もそうでしたが、少し内陸に入ると変わらない景色が広がります⛰

極端な話、海が見えるかどうかで同じ土地坪でも千万円以上の差がつくことも考えられます💰

それだけ、場所というのは不動産において大切なものだと改めて感じました。

※写真は西海岸沿いにありますカフェからの風景となります🏖

弊社スタッフが会員として参加しているNPO法人空き家相談センターでは、各自治体で空き家対策セミナーを開催しております。

昨日は新しくなった伊丹市庁舎でのセミナー🧑‍🏫

私、岡安もセミナー後の個別相談会の相談員として、参加させて頂きました。

1階の集会室に30人ほどでしょうか？

セミナーを熱心に聞いておりました👂

空き家というと『処分に困っている』という相談が多いのですが、伊丹と言えば阪神間の都市部ですので、立地も良く、売却自体は問題が少なそうです💰👌

その代わり、法定相続人ではないが自分が指名した人に相続させるにはどうすれば良いか、相続で揉めないようにしておきたい、などのご相談事が多かったです。

都市部の空家問題は、例えば不便な場所にあるから売れない、というよりも、

親族で揉めて相続登記ができていない、同じ土地に所有権者が数人いるので全員の同意を得ない限り売れない、隣地との境界が曖昧でどこまでが自分の土地なのか分からない、

など権利関係のややこしさで空家になってしまっている事例が多い気がします😵

大体は一つ一つ整理していけば何とかなります✨

しっかりご相談者様にお供して、一つでも多くの空家問題を解決できればと思う毎日です💭

前回の投稿の続きです⇨猪名川町　市街化調整区域の空き地①

猪名川町の土地について、相続登記を無事完了しまして後は販売するだけでしたが、

市街化調整区域にあり、価値が落ちるというお話です📉

市街化調整区域とは、その名の通り市街化を調整する区域、すわなち、「建築を抑制し市街化を防ぐよ。」という地域となり、原則は建築不可。例外的に建築が認められる場合でも、厳しい条件が付けられます👓

実は、当該地は以前鉄工所がありましたが、その建物は取り壊してしまいました🔨

市街化調整区域にあって建築が認められる条件として、

『従前の建物と同規模・同用途ならOK』という自治体が多いですが、建物を壊してしまった場合、同規模・同用途の基準となるものがなくなってしまいますので、再建築が難しくなります😖

建築計画概要書という、建築時に役所に申請する書類が有りますが、こちらは参考になりません。あくまで現況を役所の人間が確認し、基準を決めます👓👌

すなわち、市街化調整区域で再建築を考えるのであれば、建築確認が下りるまでは建物の取り壊しはおこなわないほうが無難です。

土地として販売する場合でも、更地にしてしまうと売りにくくなります。

法的・物理的に再建築がスムーズな土地であれば周辺相場価格を参考にできますが、今回の場合、原則再建築不可ですので、資材置き場やキャンプなどの趣味の空き地ぐらいしか需要が考えられません⛺

ゆえに、価格も再建築が可能な土地と比べて低くなりがちです📉

それでも、売主様は先々子どもたちに煩わしい不動産を残したくはない、とのことで、価格に対しては無理を言わず、柔軟にご対応頂けました😊

少し話はそれますが、こう言った土地を「高く買い取ります」という業者さんはご注意ください⚠️

詳しくはまた別の機会にお話しますが、先に売主の費用で以て造成させられたり、木を切って欲しいとか言われたり、なんだかんだでお金だけ取られて逃げられる例が多発しております👤💨

新手の原野商法というところで、政府も注意喚起しております。

(政府広報オンライン⇨https://www.gov-online.go.jp/useful/article/201806/2.html)

このような話が出たら、セカンドオピニオンを入れることをお勧めします☝️

もちろん弊社も相談喜んで承ります😊

仕事の話しで、空き家空き家言っておりますが、もちろん空き地のご相談も承っております😊

今回のご相談は、親戚に貸していた土地が、その親戚の都合により、いきなり土地の賃貸借契約(と言っても契約書は無く先代の口約束)を解除されて、使い道もないので手放したいとのご相談でした。

ご相談者は、登記簿上の所有者のお孫さん👨

今回の案件は大きく2点の問題を抱えておりました。

①　相続登記が完了していなかったこと。

②　立派な更地でしたが市街化調整区域にあること。

相続登記を完了しない限りは売買はできませんので、まずは相続登記を進めること、

それと同時に相続登記が未了ということを説明しつつ販売活動を行うこととしました。

司法書士さんをご紹介しまして、相続登記に係る費用の説明を受け、早速相談者さんは動きました💨

司法書士さんに一任すれば、複雑な案件でなければ被相続人と相続人の戸籍(除籍)謄本の収集から登記までサクサクして頂けます。

今回もご紹介してから1ヶ月ぐらいで相続登記が完了しそうでしたが、一点問題が発生しました。

相談者さんは、自分の父、すなわち登記簿上の所有者から見て息子にあたる方に一旦相続登記させる方針でしたが、

司法書士さん曰く、

「相談者のお父様、認知症で応答が困難なので、仮に相続登記で所有者になったとしても、その後の売買契約が後見人つけないとできません。」

とのことでしたので、方針を変更。

お父様のご兄弟、相談者から見ると叔母にあたる方に相続登記をすることになりました。

お父様のご兄弟は数名おりましたが、誰も当該地に関心が低く、むしろ煩わしそうだからあまり関わりたくないというのが本音でした。

相談者様の必死のお願いで、相続登記が完了したのですが、思ったより土地値が付かないという問題がありました😞

②へ続きます⇨猪名川町　市街化調整区域の空き地②

JR宝塚線『川西池田』駅からほどないところの連棟住宅。

連棟住宅、またの名をテラスハウス、そしてまたの名を長屋住宅。

お隣さんとピッタリくっ付いている住宅です🏘

駅から近いので、土地の価値が高そうですが、そんな簡単な話ではありません。

土地相場にて査定する前提として、再建築できるか、同規模以上の建物が建てられるかなど、土地として普通に利用できるかが重要となります。

こちらの物件であれば、第一種住居地域にあり、敷地の最低面積が100平米と定められております。

土地面積が32.33平米でありましたので、解体したらそもそも再建築できない。。。

市役所との個別協議で無理くい建築したとしても、建ぺい率が60パーセントなので19平米😅

狭小住宅となります🏠💦

土地として価値を付けるのは難しい。イコール周辺土地相場で査定できない、ということになります。

さらに言えば、土地として利用しようとすれば、解体する際に解体費用もかかるし、隣の方に連棟切り離し同意書(一時的に住処を提供しなければいけないこともあります)を頂いたり費用と手間が思いっきりかかります💰

お向かいさんで、きれいな土地が坪100万円で売れていたとしても、そのお向かいの連棟住宅の一戸では同じ土地相場になるはずもありません。

ではどのような査定をするかと言いますと、キーポイントは賃貸相場となります💰

その話はまた別の機会でいたします。